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Geschäftsraummiete: Nebenkostenabrechnung bei Geschäftsschließung wegen Lockdown

Die Nebenkosten sind von der gesetzlichen Konzeption her Teil der Miete. Ist die Miete gemindert, weil das Mietobjekt mangelhaft ist, tritt die Minderung von Gesetzes wegen ein. Der Mieter muss sich nur darauf berufen. Die Minderung erfasst dann auch die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten. Wer als Mieter im Abrechnungsjahr gemindert hat, sollte daher bei Erhalt der Abrechnung prüfen, ob die Minderung bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt wurde (was in der Praxis durchweg unterbleibt).

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen in 2022 (vom 12.01.2022 bis zuletzt 23.11.2022) entschieden, dass die Beschränkungen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie, die die Nutzung des Mietobjekts beeinträchtigt haben (vollständige Schließung oder Beschränkungen durch 2G, 2G+ u. ä.) einen Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage begründen können. Insoweit kommt es auf jeden Einzelfall an. Es würde zu weit führen, dass an dieser Stelle im Einzelnen vorzustellen. Zunächst wurde der Anspruch nur für die Zeiten der harten Lockdowns (Mitte März bis Mitte April 2020, Mitte Dezember 2020 bis (bundeseinheitlich) 07.03.2021 (danach abhängig von den Corona-Regelungen in den einzelnen Orten/Kreisen auch noch darüber hinaus)) bejaht. In den beiden letzten Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof den Anspruch auf Zeiträume mit Beschränkungen, aber ohne harten Lockdown, erweitert.

In der Rechtsprechung wurde bisher verneint, dass die Nebenkostenvorauszahlungen gekürzt werden können, was insofern logisch ist als es sich um Vorauszahlungen handelt, über die abgerechnet werden muss. Einen Anspruch auf Anpassung des Ergebnisses der Abrechnung für die fraglichen Zeiträume schließt das allerdings nicht aus. Das gilt natürlich nicht, wenn sich der Mieter mit dem Vermieter über eine Reduzierung der Mietzahlung für die Zeiten mit Corona-Beschränkung geeinigt hat. Dann geht diese Einigung vor.

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