Der BGH hat in einer Wohnraummietsache mit Urteil vom 25.01.2023 (VIII ZR 230/21) entschieden, dass eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebot, das eine Nebenpflicht des Vermieters darstellt, nicht in Betracht kommen kann, wenn ein nach Auffassung des Mieters zu teurer Dienstleistungsvertrag schon bestand, bevor der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Es komme aber eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots in Betracht, soweit dem Vermieter bei einem nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis eine Korrektur des zu überhöhten Kosten führenden Vertrags während des Mietverhältnisses möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre. In Betracht komme, wenn möglich, auch eine Kündigung des Vertrages mit den ungünstigen Bedingungen. Kündige der Vermieter in einer solchen Konstellation nicht, verletze er das Wirtschaftlichkeitsgebot.
Im selben Urteil hat der BGH einmal mehr bestätigt, dass deshalb, weil es sich beim Wirtschaftlichkeitsgebot um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters handelt, der Mieter im Rechtsstreit in vollem Umfang darlegungs- und beweispflichtig für einen pflichtwidrigen Verstoß des Vermieters ist.
Das bereitet in der Praxis zumeist erhebliche Schwierigkeiten. Denn wenn ein Mieter nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung beanstandet, (z. B.) der Hausmeistervertrag sei zu teuer, muss er darlegen und beweisen, dass der Vermieter seinerzeit, als er den Vertrag abgeschlossen oder fortgesetzt hat, dessen Kosten in die Nebenkostenabrechnung eingestellt wurden, einen günstigeren Vertrag hätte schließen können. Es ist erfahrungsgemäß schwierig, im Nachhinein noch Angebote oder andere Unterlagen beizubringen, mit denen dieser Beweis geführt werden kann. Denn darin müssen natürlich dieselben Leistungen enthalten sein, die Gegenstand des nach Meinung des Mieters zu teuren Vertrags waren.
Es kommt hinzu, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, den preiswertesten Anbieter auszuwählen. Der Vermieter hat einen Ermessensspielraum, wenn er sich einen Marktüberblick verschafft hat. Ob er verpflichtet ist, Vergleichsangebote einzuhalten, ist umstritten. Es würde an dieser Stelle zu weit führen, das, was das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich jeder einzelnen Nebenkostenart verlangt, darzustellen. Die Rechtsprechung hierzu ist vielfältig, wobei meist der Vermieter obsiegt.
Sind die Kosten für den Dienstleister nicht nur zu hoch, sondern arbeitet er obendrein schlecht und führt dies zu einer Nutzungsbeeinträchtigung, kann zusätzlich eine Minderung in Betracht kommen.
