Bei einem Mangel ist die Miete automatisch, d.h. kraft Gesetzes, gemindert. Zahlt der Mieter trotzdem in voller Höhe, ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert und der Mieter kann die Überzahlung zurückfordern, wenn er nicht gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war – wusste er es, schließt § 814 BGB die Rückforderung aus - oder nur unter Vorbehalt gezahlt hat. Es gibt zwei verschiedene Vorbehalte, nämlich den einfachen Vorbehalt der Rückforderung, der nur § 814 BGB ausschließen soll sowie den Vorbehalt, dass nur gezahlt wird für den Fall, dass die Verpflichtung besteht. Eine solche Zahlung kann der Gläubiger zurückweisen, weil sie keine sog. Erfüllungswirkung hat. Während beim einfachen Vorbehalt der Mieter beweisen muss, dass er zu viel bezahlt hat, bleibt es beim qualifizierten Vorbehalt bei der Beweislast des Vermieters, dass ihm die Zahlung zusteht.
§ 814 BGB schließt nur den sog. Bereicherungsanspruch aus. Kann der Mieter daneben Schadensersatz verlangen, z. B. weil der Vermieter verschuldensunabhängig für einen schon zu Mietbeginn bestehenden Mangel haftet (diese Haftung wird im Vertrag meist ausgeschlossen) oder mit der Mangelbeseitigung in Verzug gerät, bleibt der Schadensersatzanspruch bestehen, der dann auch die Rückforderung überzahlter Miete umfasst.
Der Ausschluss des Rückforderungsanspruchs wegen trotz Minderung zu viel gezahlter Miete setzt nicht nur voraus, dass der Mieter den Mangel kennt, sondern der Mieter muss auch wissen, dass er deshalb nichts schuldet. Er muss aus der Kenntnis des Mangels nach der „Parallelwertung in der Laiensphäre“ auch die im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung gezogen haben. Das muss ein Gericht jeweils im Einzelfall beurteilen.
Kannte der Mieter den Mangel noch nicht oder ist er erst im Laufe des Monats eingetreten, für den die Miete im Voraus gezahlt wurde, oder konnte der Mieter die Zahlung nicht mehr anhalten (Dauerauftrag, Einzugsermächtigung), bleibt sein Rückforderungsanspruch bestehen. In rechtlicher Hinsicht ist bei vielen Mietern die Annahme verbreitet, die Minderung setze die Zustimmung des Vermieters oder eine gerichtliche Entscheidung voraus. Mitunter werden auch Minderungsausschlussklauseln so verstanden. Hier kann es am Wissen fehlen, dass nicht die volle Miete geschuldet ist. Wenn es nur um die Höhe der Minderung geht, ist der Mieter nicht geschützt, denn dann kann er unter Vorbehalt zahlen.
Ebenso geschützt ist der Mieter, wenn er nur unter Druck oder durch Zwang gezahlt hat, z. B. wenn er sich in Beweisnot befindet oder zahlt, um das Kündigungsrisiko wegen falscher Einschätzung der Minderungshöhe zu vermeiden. Aber auch insoweit hilft ihm die Vorbehaltszahlung. (Allein die Mängelanzeige genügt dafür nicht.) Denn wenn der Mieter vorbehaltlos in voller Höhe zahlt und der Vermieter weiß, dass der Mieter in Kenntnis des Mangels zahlt, kann der Vermieter annehmen, dies geschehe, weil der Mieter auf eine schnelle Mangelbeseitigung vertraue, er unsicher sei über die Höhe der Minderung oder er das Mietverhältnis nicht belasten wolle.
Zeigt der Mieter den Mangel nicht an, stellt sich das Problem der Rückforderung nicht, weil die Minderung nach § 536c Abs. 2 BGB solange ausgeschlossen ist wie der Mieter den Mangel nicht anzeigt und damit dem Vermieter die Möglichkeit gibt, ihn zu beseitigen.
Der Mieter muss im Rechtsstreit beweisen, dass das Objekt einen Mangel hatte und er deshalb zu viel gezahlt hat. Dann liegt es am Vermieter, zu beweisen, dass der Mieter Kenntnis vom Mangel hatte. Den Vorbehalt muss der Mieter beweisen. Die Kenntnis der Nichtschuld ist eine innere Tatsache des Mieters, über die der Vermieter nur wenig oder gar keine Kenntnis haben kann. Deshalb muss erst einmal der Mieter vortragen, warum ihm die Erkenntnis fehlte, dass die Miete gemindert war, bevor dann wieder der Vermieter in der Pflicht ist, d.h. die Tatsachen ausräumen muss, die für die fehlende „Parallelwertung“ sprechen.
