BGH: Keine Maklerprovision für Wohnungsverwalter
Seit 1971 ist im Wohnungsvermittlungsgesetz in § 2 Absatz 1 geregelt, dass ein Wohnungsvermittler (Makler) einen Anspruch auf Provision nur hat, wenn er erfolgreich am Zustandekommen eines Wohnungsmietvertrags mitgewirkt hat, sei es, indem er einen Nachweis erbracht hat, sei es durch Vermittlung. Das entspricht dem Maklerrecht des BGB. Später wurde ein Absatz 1a eingefügt, der es dem Makler verbietet, vom Wohnungssuchenden eine Provision zu verlangen, wenn der Makler nicht ausschließlich von diesem beauftragt ist, also nur einen Suchauftrag hat.
Gemäß dem zweiten Absatz dieser Norm besteht kein Provisionsanspruch gegen den Vermieter, wenn nur ein Mietvertrag verlängert wird oder wenn der Makler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der fraglichen Wohnung ist, über die der neue Mietvertrag abgeschlossen wurde, oder - darum geht es hier - wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Makler oder eine juristische Person ist, an der der Makler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das gilt auch umgekehrt, also wenn der Vermieter rechtlich oder wirtschaftlich am Maklerunternehmen beteiligt ist. Eine davon abweichende Regelung im Maklervertrag ist nach dem letzten Absatz der Norm unwirksam.
Trotz dieser schon seit mehr als 50 Jahren geltenden Regelung wird in vielen Hausverwalterverträgen eine Provision vereinbart, wenn der Verwalter erfolgreich am Zustandekommen eines neuen Wohnungsmietvertrags mitgewirkt hat. Das kann eine Neu- genauso wie eine Nachvermietung sein. D.h. die Praxis ignoriert das Gesetz seit langem. Dem hat der Bundesgerichtshof in einem soeben veröffentlichten Urteil einen Riegel vorgeschoben . In seinem Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25 hatte er darüber zu entscheiden, ob ein Wohnungsvermieter von dem von ihm in der Vergangenheit beauftragten Verwalter die an diesen - dort waren es in drei Jahren - vereinbarungsgemäß gezahlten Provisionen zurück verlangen kann. Der BGH hat die Frage wie schon die Vorinstanz (OLG Düsseldorf) bejaht und der Klage stattgegeben.
Bei dieser Regelung handelt es sich, so der BGH, um ein Mieterschutzgesetz. Der Gesetzgeber habe eine geeignete, erforderliche und angemessene Regelung getroffen, um Auswüchse und Härten eines im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes entgegenzuwirken und Missstände zulasten des wirtschaftlich schwächeren Mieters zu beseitigen. Insoweit zitiert der BGH die Gesetzesbegründung. Das Verbot sei grundgesetzkonform. Davon abweichende vertragliche Regelungen seien unwirksam.
Der zur Rückzahlung verurteilte Verwalter wird wohl dennoch das Bundesverfassungsgericht anrufen, insoweit unterstützt durch die Maklerverbände. Denn sehr häufig sind Makler zugleich Verwalter beziehungsweise Verwalter haben eine Maklerkonzession und nehmen die Nach- bzw. Neuvermietung vor. Ihnen entgeht dadurch natürlich ein erheblicher Einkommensbestandteil.
Wer in der Vergangenheit an seinen Wohnungsverwalter Maklerprovisionen gezahlt hat, mag sich überlegen, ob er die Beträge zurück verlangt (und sich in der Konsequenz dann wahrscheinlich einen neuen Verwalter suchen muss). Insoweit ist die Verjährungsfrist zu beachten. Aktuell könnten Zahlungen seit dem 01.01.2023 zurückgefordert werden.
Wie die Hausverwalter reagieren, wird sich zeigen. Möglicherweise empfehlen sie ihren Vermieter-Kunden einen Makler, mit dem sie wechselseitig zusammenarbeiten.