Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Grundstücksgeschäfte
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zählt mit über 180.000 grundbuchhaltenden Immobilien-GbRs zu einer wichtigen Rechtsform für gemeinschaftlichen Immobilienbesitz in Deutschland. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 01.01.2024 hat sich das rechtliche Umfeld grundlegend verändert, insbesondere mit Blick auf die sogenannte „eingetragene GbR“ (eGbR) und deren Rolle bei Grundstücksgeschäften.
Obwohl das MoPeG nun schon seit 2 Jahren in Kraft ist, sind Personen, die Grundbesitz in der Rechtsform einer GbR halten, zum Teil immer noch von den neuen Anforderungen überrascht. Zwar gibt es erst einmal keine Eintragungspflicht der Grundbesitz haltenden GbR im Gesellschaftsregister, d.h. solange bei einer im Grundbuch eingetragenen Alt-GbR nichts geändert werden soll, muss keine Eintragung im Gesellschaftsregister veranlasst werden. Das sog. Voreintragungsgebot als eGbR gilt aber für alle Rechte zugunsten der GbR. Die Zeitschiene kann daher zum Problem werden, wenn Änderungen im Grundbuch erfolgen sollen. Es ist daher dringend zu empfehlen, Grundbesitz haltende Alt-GbRs im Gesellschaftsregister eintragen zu lassen, denn es besteht ein faktischer Eintragungszwang für GbRs bei Grundstückstransaktionen.
Eine Veräußerung von Grundbesitz durch eine nicht zuvor im Gesellschaftsregister eingetragene GbR ist nicht mehr möglich. Die bestehende Alt-GbR muss vorab zwingend im Gesellschaftsregister eingetragen werden. Auch wenn eine GbR ihr einziges Grundstück veräußert und sich danach auflöst, muss die GbR zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen und das Grundbuch richtiggestellt werden. Das mag absurd klingen. Obergerichte haben das aber bereits mit der Begründung bestätigt, dass der Gesetzgeber auf Ausnahmen für solche Fälle bewusst verzichtet habe. Es ist auch keine Lösung, dass die GbR ihr einziges Grundstück auf die Gesellschafter zu Miteigentum überträgt und sich dann auflöst. Auch dieser Alternativlösung ist bereits durch eine obergerichtliche Entscheidung eine Absage erteilt worden. Bei Auflösung der GbR kann die Übertragung des Grundstücks erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn zuvor eine eingetragene GbR in das Gesellschaftsregister eingetragen worden ist und das Grundbuch auf die eGbR richtig gestellt wurde.
Ferner kann der Todesfall eines Gesellschafters Probleme auslösen. War zum Beispiel eine Alt-GbR wie folgt im Grundbuch eingetragen: „Müller Grundstücks GbR bestehend aus Markus Müller und Sandra Müller“ und verstirbt Markus Müller, so wird der Gesellschafterwechsel nicht mehr im Grundbuch durch Streichung des alten und Eintragung des neuen Gesellschafters, d.h. des Erben vollzogen. Vielmehr muss sich die GbR im Gesellschaftsregister registrieren lassen mit neuem Gesellschafterbestand durch den verbleibenden Gesellschafter und die Erben des verstorbenen Gesellschafters. Im Anschluss kann dann das Grundbuch berichtigt werden, ohne dass die Gesellschafter noch im Grundbuch aufgeführt werden. Die Eintragung könnte dann zum Bespiel lauten: Müller Grundstücks eGbR, Amtsgerichts XY, Gesellschaftsregister-Nr. 123.
Ferner kann eine nicht im Gesellschaftsregister eingetragenen Alt-GbR kann auch keine Finanzierungsgrundschuld ohne Voreintragung als eGbR im Grundbuch eintragen lassen. Auch hier ist der Voreintragungsgrundsatz zu erfüllen.
Der Kauf von Grundbesitz durch eine noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbR ist nicht mehr möglich. Von einer Gründung der Erwerber-GbR im Rahmen des Kaufvertrages wird aus verschiedenen Gründen abgeraten. Man sollte also vorab die GbR im Gesellschaftsregister eintragen lassen und die hierfür erforderliche Zeit einplanen.
Fazit: Auch wenn bei Grundbesitz haltenden nicht eingetragenen Alt-GbRs kein Eintragungszwang im Gesellschaftsregister besteht, sollten die Gesellschafter sich bei Zeiten und vorsorglich um eine Eintragung als eGbR kümmern, damit sie bei Veränderungen im Gesellschafterbestand, Veräußerung oder Belastung des Grundbesitzes oder sonstigen Eintragungen im Grundbuch gerüstet sind.